BAULEITUNG & PROJEKTLEITUNG

Haben Sie in letzter Zeit über Verstärkung nachgedacht?

Gerne bieten wir Ihnen unsere Dienste als externe aber nicht minder engagierte vorübergehende Mitarbeiter in Ihrem Unternehmen und stossen als schlagkräftige SWAT-Einheit zu Ihren Projekten. Rufen Sie uns, wenn es brenzlig wird, nicht erst wenn es brennt.

Wir stellen Aufsichts- und Baumanagementpersonal, externe Bauführer, Bauleiter und Bauleiterinnen für den unterschiedlichsten Bedarf und in den verschiedensten Konstellationen zur Verfügung:

  • Bauherrenvertreter und externe Bauleiter/innen für private Bauherren
  • Projektleiter/innen und Bauüberwachung für alle Formen von Bauträgern, Generalunternehmer und Totalunternehmer
  • Site Manager und Projektleiter/innen im Innenausbau und im gewerblichen Mieterausbau  
  • Bauführer/innen für Baustellen und Bauservice-Leistungen als Backoffice für Baufirmen und Baumeister

Kosten

Wir haben die Kosten im Griff. Diese werden bereits bei Vertragsabschluss ermittelt und mit absoluter Präzision verfolgt.

Qualität & Kontrolle

Wir übernehmen Verantwortung. Abläufe und Schnittstellen werden koordiniert und zuverlässig kontrolliert. Dabei garantieren wir höchste Qualitätsansprüche.

Unternehmer Netzwerk

Als etabliertes Unternehmen sind wir hervorragend vernetzt. So können wir Qualität, Kostengenauigkeit und Termintreue für Ihr Bauvorhaben garantieren.

Folgende Leistungen können Sie bei uns im Paket oder einzeln in Auftrag geben:

  • Ausschreibungen
  • Offertvergleiche
  • Vergabeanträge
  • Vertragsmanagement
  • Terminmanagement / Planungsreglement
  • IST-Aufnahmen Nachbarliegenschaften (Beweisaufnahme, Rissprotokoll)
  • Örtliche Bauleitung
  • Bausitzungsprotokolle
  • Bautagebuch / Baujournal
  • Qualitätssicherung, Qualitätskontrolle (Abnahmen, Übergaben)
  • Kostenkontrolle, Rechnungsprüfung
  • Abnahmen und Inbetriebnahmen
  • Abschluss, Revisionsdokumente
  • Visualisierungen koordinieren, erstellen
  • Unterstützungen bei Kostenanalysen, Nachkalkulationen
  • Nachtragsmanagement
  • Projektkoordination (Schnittstelle Käufer zu Projektleitung)
  • Mängelmanagement (Unterstützung bis zur 2-jährigen Garantiefrist)

Eine Beauftragung zur externen Bauleitung und Qualitätssicherung kostet einen Bauherrn zunächst 3 % der reinen Bausumme (jedoch ohne Grundstückskosten, zzgl. eventueller Spesen und Fahrtkosten). Das sind z.B. bei einer Bausumme von 250.000 EUR resultierende Kosten für die Bauleitung von 7.500 EUR netto (zzgl. Mehrwertsteuer). Soll der externe Bauleiter operative oder steuernde Aufgaben übernehmen, kommen je nach Aufwand entsprechend weitere Kosten hinzu.

Aufgrund des hohen Aufwands bei einer Bauleitung und der üblichen Stundensätze zwischen 65 EUR bis 100 EUR pro Stunde in Deutschland und 100 CHF bis 200 CHF in der Schweiz, ist die Beauftragung im Stundenaufwand natürlich eine kostspielige Lösung, die gut überlegt sein will.

Für private Bauherren lohnt sich der Einsatz eines erfahrenen externen Bauleiters anstelle eines Architekten immer dann, wenn der Architekt über wenig praktische Erfahrung mit der Abwicklung von Bauprojekten verfügt oder überhaupt nicht (mehr) zur Verfügung steht, was etwa bei Umbauten häufiger der Fall sein kann. Auch bei mangelndem Vertrauen kann eine externe Bauleitung als Kontrollinstanz zum Tragen kommen oder bestimmte Aufgaben gezielt übernehmen. 

Für gewerbliche Bauherren lohnt sich der Einsatz eines professionellen externen Bauleiters oder Baumanagers vor allem in Auftragsspitzen oder bei besonderen Projekten und anspruchsvollen Situationen, die das eigene Personal fachlich und zeitlich überfordern könnten.

Je nach Auftrag und Auslastung können wir Stundensätze zwischen 75 CHF und 175 CHF anbieten. Fragen Sie uns an!

Die Beauftragung einer bauherrenseitigen Bauaufsicht ist an sich freiwillig und führt zu Extrakosten (abhängig vom Leistungsumfang der Bauaufsicht) von ca. 0,5 % – 3,0 % der Bausumme. Diese Kosten können natürlich erheblich niedriger sein, als die Kosten für unentdeckt gebliebene Baumängel und deren spätere Behebung.

Die örtliche Bauaufsicht der ausführenden Baufirma überwacht die Vorgänge auf der Baustelle, kontrolliert die Sicherheit und Effizienz der Arbeitsabläufe, sowie die Qualität der einzelnen Arbeitsschritte und handelt ausschließlich in Ihrem Interesse. Sie kostet in der Regel nichts, da deren Kosten in den Einheitspreisen oder in einer Pauschale des jeweiligen Werkvertrags abgegolten sein sollten.

Ein Bauleiter, egal auf wessen Seite, ist stets verpflichtet, ein beauftragtes Bauwerk in Übereinstimmung mit der Baubewilligung, der Planung, dem Leistungsbeschrieb und den anerkannten Regeln der Technik umzusetzen und zu übergeben. Gelingt das nicht, kann der verantwortliche Bauleiter ggfs. persönlich oder das beauftragte Bauunternehmen dafür haften.

Der Bauleiter haftet auch für einen Fehler eines Unternehmers, wenn er im Rahmen seiner Bauleitungstätigkeit die Möglichkeit gehabt hätte, durch Kontrollen und/oder andere Massnahmen dafür zu sorgen, dass der Mangel nicht eingetreten wäre.

Der Bauleiter hat im Rahmen seiner Bauleitungstätigkeit die Pflicht, die Interessen des Bauherrn durchzusetzen. Er ist, gemeinsam mit Bauherr und Architekt, dazu verpflichtet, die vom Unternehmer zu erbringende Leistung zu definieren und zu kontrollieren, ob die erbrachte Leistung den Anforderungen entspricht. Sollte er feststellen, dass die Leistung den Anforderungen nicht entspricht, ist er verpflichtet, einzugreifen, bis die Leistung ordnungsgemäss korrigiert ist.

Führt der Bauleiter ungenügende Kontrollen durch und stellt daher einen Mangel eines Unternehmers nicht fest, den er bei sorgfältiger Kontrolle hätte feststellen können, dann verletzt er den mit der Bauherrschaft bestehenden Bauleitungsvertrag.

Damit, dass der Bauleiter den Vertrag verletzt und daraus für den Bauherrn ein Schaden entsteht, wird der Bauleiter für den dem Bauherrn entstandenen Schaden automatisch haftbar.

Der Bauleiter eines Bauunternehmens ist im Gegensatz zu freien Bauleitern häufig nicht unparteiisch und meistens sogar weisungsgebunden.

Es gibt keine von den Juristen definierte Liste von Kontrollen, welche der Bauleiter durchführen muss. Die vom Bauleiter durchzuführenden Kontrollen ergeben sich aufgrund der Qualitätssicherungshandbücher und aufgrund der Erfahrung des Bauleiters. Der Bauleiter muss nicht jedes Detail kontrollieren. Er muss aber alle diejenigen Punkte, die erfahrungsgemäss bei falscher Ausführung zu einem Versagen führen können, kontrollieren. Insbesondere sind dies Schnittstellen zwischen den Arbeiten verschiedener Unternehmer und die für die Funktionsweise des Gebäudes kritische Stellen. Zum Beispiel beim Betonieren das ordnungsgemässe Verlegen der Armierungen oder bei einer Kompaktfassade das ordnungsgemässe Verkleben der Platten, sauberes Stossen der Platten usw.

Die meisten Bauleiter haben, wenn sie aus diesen Gründen ins Recht gefasst werden, wenig Verständnis dafür, dass ihnen ein Fehlverhalten eines Unternehmers zum Vorwurf gemacht wird und sie nun für einen Fehler einstehen müssen, den nicht sie, sondern der Unternehmer verursacht hat.

Dabei beachten sie aber nicht, dass auch ein Bauleiter, wenn er eine Arbeit eines Unternehmers ungenügend kontrolliert, einen Fehler macht und aus diesem Fehler haftpflichtig wird.

Die Haftpflicht des Bauleiters wird nicht dadurch reduziert, dass ein anderer auch einen Fehler gemacht hat. Sollte der Unternehmer nicht mehr solvent sein und daher für die von ihm zu vertretenden Fehler nicht einstehen kann, dann wird der Bauleiter für den vollen Schaden, den er bei sorgfältiger Arbeit hätte vermeiden können, zur Rechenschaft gezogen.

Der Gläubiger hat dann die Möglichkeit sowohl den Unternehmer wie auch den Bauleiter ins Recht zu fassen. Der Gläubiger wird in erster Linie denjenigen ins Recht fassen, von dem er die grössere Zahlungsfähigkeit erwartet. Sei es, weil er solventer ist oder weil der die bessere Versicherungsdeckung hat.

Zwar kann der ins Recht gefasste Bauleiter anschliessend auf dem Regressweg eine Forderung gegenüber dem Unternehmer geltend machen. Dies ist aber mit einem grossen Aufwand, mit Kosten und einem sehr grossen Risiko verbunden, sollte der Bauunternehmer insolvent werden.

Daraus folgt:
Der Bauleiter muss im Rahmen seiner Bauleitungstätigkeit nicht nur administrativen Aufgaben nachkommen, er muss auch die Arbeiten der Unternehmer sorgfältig prüfen. Der Bauleiter muss stets wissen, welche Arbeiten kritisch sind und zu einem Versagen führen können. Er muss wissen, wo seine eigenen Fachkenntnisse für die Kontrollen eventuell unzureichend sind und er aus diesem Grund dem Bauherrn beantragen muss, diese Kontrollen durch einen Spezialisten durchführen zu lassen.

Der allgemeine Begriff Bauaufsicht umfasst auch die Funktion der Bauleitung und Objektüberwachung. Im konkreten Sinne des öffentlichen Rechts jedoch wird die Bauaufsicht von den Bauaufsichtsbehörden wahrgenommen, die mit dem Vollzug des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts befasst sind. Das Bauordnungsrecht ist in Deutschland Landesrecht, d. h., es wird von jedem Bundesland eigenständig in den Landesbauordnungen geregelt. Die Bauaufsicht ist Teil des Ordnungsrechts und dient der Gefahrenabwehr. Die Bauaufsichtsbehörden haben im Rahmen ihrer Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Welche Behörden für die Bauaufsicht zuständig sind, wird durch die jeweiligen LBOs bestimmt. Meist sind jedoch die Landkreise und kreisfreien Städte zuständig. In einigen Bundesländern wie z. B. Baden-Württemberg haben auch größere kreisangehörige Gemeinden die Zuständigkeit für die Bauaufsicht.

Fast alle Landesbauordnungen (außer in Bayern und Brandenburg) schreiben die Bestellung eines Bauleiters bei nicht verfahrensfreien Baumaßnahmen obligatorisch vor. Der Bauherr ist verpflichtet, der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (BauAB) den Bauleiter namentlich zu benennen.

Sich als baufremder Bauherr selbst zu benennen bringt aber nichts, denn nach §59a muss ein Bauleiter über die zur Durchführung seiner Aufgaben notwendige Sachkunde und Erfahrung verfügen.

Die LBO enthält keine konkreten Anforderungen an die Sachkunde und Erfahrung des Bauleiters. Üblicherweise ist dieser selbst bzw. sein Auftraggeber dafür verantwortlich, dass er die erforderlichen Kenntnisse mitbringt, also mindestens Meister, Techniker oder Ingenieur ist.

Als Berufsbild muss der Bauleiter ausreichende fachliche Qualifikation nachweisen. Ein Architekt ist nicht vorgeschrieben. Geeignet wären entsprechende Ausbildung und Erfahrung so auch ein Bauingenieur, Polier, erfahrener Handwerker, erfahrene Bauzeichner mit Bauleitungserfahrung, Techniker usw.

Auftraggeber und Bauleiter sind immer wieder unterschiedlicher Meinung, wie oft ein Bauleiter auf der Baustelle zu sein hat.

Wertet man die gängige Rechtsprechung in Deutschland aus, so ist der bauleitende Architekt oder Fachingenieur nicht verpflichtet, sich ständig auf einer Baustelle aufzuhalten.

Je nach Umfang und Organisation der Baustelle sowie der jeweiligen Aktivitäten kann die Notwendigkeit der persönlichen Anwesenheit eines Bauleiters erheblich variieren.

In der Regel sollte bei jeglicher Bauaktivität die Bauleitung der ausführenden Firma grundsätzlich vor Ort sein, dies kann aber durch einen qualifizierten Polier bereits ausreichend abgedeckt sein.

Da ein Bauleiter auf der Baustelle grundsätzlich den Überblick behalten muss und wesentliche Vorgänge dokumentieren sollte, egal ob er auf der ausführenden oder der bauüberwachenden Seite steht, ergibt sich in jedem Fall die Verpflichtung, die Baustelle regelmässig aufzusuchen und den Fortgang und die Qualität der Arbeit zu verfolgen. Zu den essentiellen Aufgaben gehört also nicht nur die Koordination der Baustelle, sondern auch die Dokumentation des Bauablaufs, idealerweise in Form eines Bautagebuchs.

Wie wird man ein guter Bauleiter?

Top 10 Must-Haves für Bauleiterinnen und Bauleiter

Teamfähigkeit. Auf einer Baustelle ist man nur als Team gut – daher lautet unser Motto: TEAMS WORK

Analytische Fähigkeiten

Kommunikative Fähigkeiten

Entscheidungsstärke

Durchsetzungskraft und Konsequenz

Schnelle Auffassungsgabe

Wille zur Weiterentwicklung

Organisationsstärke, Ordnung und Systematik

Was ist Bauleitung?

Der Bauleitung obliegt die Überwachung und Steuerung einer Baustelle beziehungsweise eines Teils einer Baustelle

Die Bauleitung (kurz BL) leitet eine Baustelle oder Teile einer Baustelle. Sie ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich. Häufig wird der Bauleiter auch als „Objektüberwacher“ oder „Bauoberleiter“ bezeichnet. Der Begriff wird sowohl für die Bauleitung des Auftraggebers (Bauherrn) als auch für die Bauleitung des Auftragnehmers (Bauunternehmen) verwendet. 

Da die unterschiedliche Verwendung des sehr allgemeinen Begriffs «Bauleitung» häufig zu Verwirrung führen kann, gehen wir in einer Begriffsabgrenzung auf die diversen Bedeutungsaspekte ein. 

Wir bieten grundsätzlich alle Leistungsvarianten in der Schweiz und in Deutschland an, die mit dem Begriff der Bauleitung verbunden sind, dennoch ist es wichtig, das Leistungsbild und den Verantwortungsrahmen, den ein extern bestellter Bauleiter übernehmen kann und soll, genau zu verstehen und vertraglich zu definieren.

Begriffsabgrenzungen

Im Blatt 1 der VDI 4700 wird der Bauleiter als, Zitat: “Überwacher der ordnungsgemäßen und den genehmigten Bauvorlagen entsprechenden Bauausführung und auch der Einhaltung der Vorschriften zum Unfallschutz beschrieben. Die Bestellung eines Bauleiters im bauordnungsrechtlichen Sinne dient zur Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Schutzziele.

Im Straßen- und Tiefbau wird der Begriff Bauleitung überwiegend für die Bauleitung der ausführenden Unternehmen verwendet. Die Bauleitung auf Seiten des Auftraggebers wird hier, wegen der §§ 55 und 57 der HOAI, als Bauoberleitung und/oder örtliche Bauüberwachung bezeichnet.

Bauoberleitung und Bauleiter je Gewerk werden vom Auftraggeber, meist vom Bauherrn, eingesetzt. Als „Sachwalter des Bauherrn“ übernehmen sie vorrangig die Überwachung und Überprüfung der zu erbringenden Leistung (Bausoll), koordinieren die Gewerke und sonstige Beteiligte (evtl. Planer, Behörden etc.) und stehen in direktem Kontakt mit dem Bauherrn zur Klärung technischer Fragen. Der Bauleiter dient somit als Vertretung des Bauherrn auf der Baustelle und soll in dieser Funktion die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Unternehmen vertreten. 

Die Bauleitung bzw. Bauführung des Bauunternehmens sorgt dagegen für die Koordinierung der Leistungserbringung (Personaleinsatz, Materiallieferungen etc.) und ist Ansprechpartner für den Auftraggeber bzw. die Bauleitung des Auftraggebers. Die AG- oder BH-Bauleitung umfasst die Tätigkeit des Bauherrn auf der Baustelle. Im Unterschied dazu umfasst die AN-Bauleitung auch die Tätigkeit des Poliers und die Leitungsaufgaben des ausführenden Bauunternehmens (Bauleiter, Oberbauleiter, Projektleiter). In der Schweiz wird der Begriff der Bauleitung an sich fast ausschließlich für bau- oder planungsseitige Bauoberleitung verwendet.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI, in der Fassung von 2013) nennt für die Leistungen während der Bauausführung nur die Begriffe „Objektüberwachung (Bauüberwachung)“, „Örtliche Bauüberwachung“ und „Bauoberleitung“. Der Begriff „Bauleiter“ wird in der HOAI nur ein einziges Mal in Anlage 10 bei der Beschreibung einer besonderen Leistung, also einer Leistung, welche nicht durch die HOAI erfasst ist, im Leistungsbild Gebäude und Innenräume genannt.

Im Blatt 1 der VDI 4700 wird die Objektüberwachung als achte Leistungsphase des Leistungsbild Gebäude und Innenräume der HOAI definiert. Als Anmerkung heißt es hier, Zitat: “In dieser Phase erfolgt das Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Die Bauleitung leitet eine Baustelle oder Teile einer Baustelle. Sie ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich. [in Anlehnung an HOAI]”. 

Somit überschneiden sich die Tätigkeiten eines Bauleiters mit dem Leistungsumfang des Planers, der für die Objeküberwachung nach HOAI beauftragt ist. Aber die HOAI nennt im Gegensatz zu der in den LBO beschriebenen Bauleitung, keine für die Objeküberwachung notwendigen Qualifikationen und umfasst zudem noch deutlich mehr Tätigkeiten als die Koordinierungsfunktion in Form einer Leitung der Baustelle. Auch kann die Objektüberwachung im Sinne der Leistungsphase 8 der HOAI ein Auftragnehmer, der neben der Planung auch die Bauausführung im Auftrag hat, wie zum Beispiel ein Generalübernehmer, nicht vornehmen. Die Bauleitung mit einer Verpflichtung gegenüber der Bauordnungsbehörde kann jedoch sowohl vom Planer als auch von dem ausführenden Unternehmen erbracht werden. 

In der Schweiz wird der Begriff der Objektüberwachung mit der bauherrenseitigen Bauleitung oder einfach nur der Bauleitung gleichgesetzt.

Gemäss der SIA 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) Art. 3 Abs. 3 ist die «Bauleitung» die Vertretung des Bauherrn. Die Bauleitung kann auch durch den Bauherrn selbst erfolgen. Die Bauleitung kann aus einer oder mehreren Personen bestehen, welcher der Bauherr bezeichnet (Art. 33 Abs. 1). Die Vollmacht der Bauleitung ist in einem Vertrag zwischen Bauherrn und Bauleitung festzulegen. Bei Fehlen der Regelung gilt eine uneingeschränkte Vollmacht für die Bauleitung gegenüber dem Unternehmer (Ausführende Unternehmung, wie Baumeister) in den Belangen des zu erstellenden Werkes (Art. 33 Abs. 2). Dem zufolge sind Entscheidungen der Bauleitung, wie auch die Entgegennahme der Willensäusserungen der Unternehmungen für den Bauherrn rechtsverbindlich. 

Der ausführungsseitige Bauleiter wird in der Schweiz dementsprechend als Bauführer bezeichnet. Demnach ist der Bauführer (dipl. Techniker HF Ausführung) in einem Bauunternehmen, in der Schweiz als Baumeister bezeichnet, tätig, der Begriff Bauleiter (dipl. Techniker HF Projektierung) bezeichnet dabei ausschließlich die entsprechende Funktion beim planenden Büro oder den Weisungsbefugten der Bauherrschaft. 

Der in deutschen Baufirmen hierarchisch über dem Bauleiter und Oberbauleiter angesiedelte Begriff des Projektleiters wird in Ausbau- und Haustechnikgewerken sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland häufig als Bezeichnung für den firmeninternen Ausführungsverantwortlichen, also den Bauleiter des jeweiligen Gewerks verwendet (nicht zu verwechseln mit dem «Fachbauleiter», der fast ausschließlich planungsseitige Qualitätssicherungs- und Kontrollfunktionen trägt. Die Fachbauleitung wird also üblicherweise als zusätzliche Leistungsphase (HOAI oder SIA) der jeweiligen gewerkespezifischen Planungsleistung angeboten).

Bauleitung auf der Seite des Auftraggebers

Bauoberleitung bei der Errichtung von Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen nach HOAI In der HOAI sind für die Bauoberleitung (BOL) in den Leistungsbildern Ingenieur-bauwerke (§ 43) und Verkehrsanlagen (§ 47) je 15 Prozent der Honorare vorgesehen. In den Anlagen 12 und 13 sind die zugehörigen Grundleistungen und die besonderen Leistungen beschriebenen:

Grundleistungen

  • Aufsicht über die örtliche Bauüberwachung, Koordinierung der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten, einmaliges Prüfen von Plänen auf Übereinstimmung mit dem auszuführenden Objekt und Mitwirken bei deren Freigabe
  • Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans 
  • Veranlassen und Mitwirken beim Inverzugsetzen der ausführenden Unternehmen
  • Kostenfeststellung, Vergleich der laufenden Kostenfeststellung mit der Auftragssumme und dem Budget
  • Abnahme von Bauleistungen, Leistungen und Lieferungen unter Mitwirkung der örtlichen Bauüberwachung und anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellen von Mängeln, Fertigung einer Niederschrift über das Ergebnis der Abnahme
  • Überwachen der Prüfungen der Funktionsfähigkeit der Anlagenteile und der Gesamtanlage
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran
  • Übergabe des Objekts
  • Auflisten der Verjährungsfristen der Mängelansprüche
  • Zusammenstellen und Übergeben der Dokumentation des Bauablaufs, der Bestandsunterlagen und der Wartungsvorschriften

Besondere Leistungen

  • Kostenkontrolle
  • Prüfen von Nachträgen
  • Erstellen eines Bauwerksbuchs
  • Erstellen von Bestandsplänen
  • Örtliche Bauüberwachung:
  • Plausibilitätsprüfung der Absteckung
  • Überwachen der Ausführung der Bauleistungen
  • Mitwirken beim Einweisen des Auftragnehmers in die Baumaßnahme (Bauanlaufbesprechung / Kickoffs)
  • Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit den zur Ausführung freigegebenen Unterlagen, dem Bauvertrag und den Vorgaben des Auftraggebers
  • Prüfen und Bewerten der Berechtigung von Nachträgen
  • Durchführen oder Veranlassen von Kontrollprüfungen
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Leistungen festgestellten Mängel
  • Dokumentation des Bauablaufs
  • Mitwirken beim Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen und Prüfen der Aufmaße
  • Mitwirken bei behördlichen Abnahmen
  • Mitwirken bei der Abnahme von Leistungen und Lieferungen
  • Rechnungsprüfung, Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit der Auftragssumme
  • Mitwirken beim Überwachen der Prüfung der Funktionsfähigkeit der Anlagenteile und der Gesamtanlage
  • Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach Anlage 14.2 Honorarzone I und II mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis

Begriffsabgrenzungen

Die künstlerische Bauoberleitung überwacht die Ausführung der Gestaltung und Übereinstimmung mit dem Entwurf.

Die Aufgaben und die Qualifikation des Bauleiters mit einer Verpflichtung gegenüber der Bauordnungsbehörde sind in den 16 Landesbauordnungen definiert. In dem § 56 der MBO, welche von vielen Ländern für diesen Teil wörtlich übernommen wurde, heißt es, Zitat:

  1. Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichen Anforderungen durchgeführt wird und die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten. Die Verantwortlichkeit der Unternehmer bleibt unberührt.
  2. Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Verfügt er auf einzelnen Teilgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so sind geeignete Fachbauleiter heranzuziehen. Diese treten insoweit an die Stelle des Bauleiters. Der Bauleiter hat die Tätigkeit der Fachbauleiter und seine Tätigkeit aufeinander abzustimmen.

Die Verleihung eines Weisungsrechts spiegelt das öffentliche Interesse an den Schutzfunktionen der Bauordnung wider. Daher wird der Bauleiter im bauordnungsrechtlichen Sinne mit der Baubeginnsanzeige bestellt. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Funktion, die nur durch eigene Erklärung dem Bauamt gegenüber übernommen werden kann. Daher kann sich das Weisungsrecht auch gegen den Bauherrn richten, wenn dieser gegen öffentliche Pflichten verstößt. Bei strenger Auslegung seiner Aufgaben muss der Bauleiter im Notfall die untere Bauaufsichtsbehörde einschalten, wenn seinen Weisungen nicht Folge geleistet wird. Eine im Werkvertragsrecht übliche Haftungsfreistellung durch die Bauherrenschaft schließt sich im bauordnungsrechtlichen Sinne aus. Während der zuständige Bauleiter eines ausführenden Bauunternehmens für die Gewährleistung des Arbeitsschutzes seiner Arbeitnehmer verantwortlich ist, zielt die öffentlich-rechtliche Aufgabe auf das Zusammenwirken aller Gewerke ab. 

Häufig werden die Bauleiter des Rohbauunternehmens im bauordnungsrechtlichen Sinne bestellt. In diesem Moment erstreckt sich seine Verantwortung auch auf die anderen Gewerke. Typischerweise ist der Fachbauleiter eines Unternehmens ein Angestellter und unterliegt somit dem Weisungsrecht des Arbeitgebers. Zur Vermeidung der konträr wirkenden Konstellation gibt es keine rechtliche Regelung. In Abgrenzung zum Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) erscheint die Übertragung des Weisungsrechts als Kriterium zur hierarchischen Einordnung. Eine Teilung des Weisungsrechts ist nicht vorgesehen.

Bauleitung auf der Seite des Auftragnehmers

Bauführung bzw. Bauleitung

Die Bauführung der auftragnehmenden Unternehmen sorgt für die termingerechte, qualitätsgerechte und wirtschaftliche Ausführung der Arbeiten. Daneben sind Sicherheit und Gesundheitsschutz sowie der Umweltschutz sicherzustellen. Der Bauführer vertritt den Firmeninhaber und ist damit in der Regel für die Erfüllung der gesetzlichenbehördlichen und berufsgenossenschaftlichen Verpflichtungen verantwortlich.

Auf allen Kleinbaustellen ist der Bauführer nicht ständig anwesend. Die ständige Vertretung ist dann ein Vorarbeiter oder Polier bzw. Schachtmeister. Bei Großbaustellen ist die Bauleitung hierarchisch organisiert:

  • Projektleiter
  • Oberbauleiter
  • Bauleiter
  • Abschnittsbauleiter

Aufgaben

  • Abstimmung mit dem Bauherrn und dessen Vertretern (BH-Bauleiter)
  • Führung der gewerblichen Mitarbeiter mit dem Polier an der Spitze
  • Controllingaufgaben (z. B. Termincontrolling oder Kostencontrolling)
  • Sicherstellen, dass Baumaschinen, Schalung, Rüstung und Baustoffe rechtzeitig in ausreichender Menge auf der Baustelle verfügbar sind
  • Koordination der Subunternehmer
  • Abrechnung und Nachtragsmanagement
  • Kosten- und Leistungsmeldung
  • Anzeige von Behinderungen
  • Bedenkenanzeigen gegen unzureichende oder mangelhafte bauseitige Planungsinhalte

Vergütung der Bauleitung

Für die Vergütung der Objektüberwachung und örtlichen Bauüberwachung im Bauherrenauftrag als Werkvertrag sind in Deutschland die in der HOAI festgesetzten Honorare verbindliches Preisrecht. Seit der Entscheidung des EuGH am 4. Juli 2019, die besagt, dass die Höchst- und Mindestsätze in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gegen die 2006 verabschiedete EU-Dienstleistungsrichtlinie und die Niederlassungsfreiheit in den Mitgliedsstaaten der EU verstoßen, dürfen die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr verbindlich vorgeschrieben werden, stattdessen sind die Honorare zukünftig frei zu vereinbaren. In Leistungsbild Gebäude und Innenräume, Anlage 10 wird als besondere Leistung, Zitat: “Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 (Leistungsphase 8) hinausgeht” genannt. «Besondere Leistung» sind Leistungen, welche nicht durch die HOAI erfasst werden. Somit sind also alle Leistungen die über die HOAI hinausgehen per gesonderter Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer zu vergüten.

Aus der Bestellung als Bauleiter im bauordnungsrechtlichen Sinne ergibt sich kein Vergütungsanspruch. Wenn die Übertragung der Bauleitung im zivilrechtlichen Sinne erfolgt, besteht nur in besonderen Ausnahmefällen ein zusätzlicher Vergütungsanspruch, wenn gleichzeitig die Bauleitung im Sinne der Bauordnung übertragen wird (Eine solche Konstellation kann sich im Land Brandenburg ergeben. Dort muss ein Objektplaner bestellt werden, der die Bauleitung im bauordnungsrechtlichen Sinne selbst übernimmt oder in seiner Verantwortung durchführen lässt. Nach Abschluss der Bauarbeiten muss eine Fertigstellungserklärung abgegeben werden, aus der hervorgeht, dass das Vorhaben entsprechend den genehmigten Unterlagen errichtet wurde).

Was ist ein Fachbauleiter?

Die Rechte und Pflichten des Bauleiters gegenüber dem Bauunternehmen und dem Bauherrn können im Grundsatz zwischen den Parteien völlig frei vereinbart werden. Selbstverständlich ist es ohne weiteres möglich, die Rechte und Pflichten genau auf den Einzelfall zuzuschneiden.

Üblicherweise werden die Rechte und Pflichten eines Bauleiters durch Bezugnahme auf Anlage 11 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) oder der SIA definiert. Die HOAI oder SIA wird somit mittels vertraglicher Vereinbarung zur Leistungsbeschreibung. In diesem Fall schuldet der Architekt regelmäßig die Grundleistungen, wie sie sich aus Anlage 11 HOAI, Leistungsphase 8 bzw. der SIA ergeben.

Der Fachbauleiter tritt dort auf, wo es dem bestellten Bauleiter in Teilgebieten des Bauvorhabens an der nötigen Sachkunde oder Erfahrung fehlt. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Bauleiter aus dem Holzgewerbe kommt und ihm die Erfahrung im Umgang mit der Elektrotechnik fehlt. In diesem Fall würde der Bauherr einen Fachbauleiter aus dem Bereich Elektrotechnik bestellen. Für alle in diesem Bereich anfallenden Arbeiten wäre der Fachbauleiter dafür zuständig, sicherzustellen, dass die Vorgänge innerhalb der geltenden Vorschriften ausgeführt werden. Er muss also die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften kennen, ihre Einhaltung garantieren und auf die Einhaltung der in der Baugenehmigung angegebenen Bedingungen achten. Fachbauleiter für Elektroarbeiten kann also beispielsweise ein Elektromeister oder Elektromonteur sein.

Fachbauleiter bedeutet im begrenzten fachspezifischen Bereich die Verantwortung für die Sicherheit bei den fachspezifischen Montagearbeiten zu übernehmen.

Die Funktion eines Fachbauleiters hat nichts mit einer Objektüberwachung zu tun. Für Sonderbauten wie Einkaufszentren wird beispielsweise häufig ein Fachbauleiter für den Brandschutz bestellt. Allerdings ist der Fachbauleiter nicht für die grundsätzliche Überwachung des Objektes zuständig – diese Aufgabe verbleibt beim Bauleiter. 

Der Fachbauleiter koordiniert in seinem Zuständigkeitsbereich den Kontakt zwischen dem Auftraggeber, dem Architekten und anderen Auftragnehmern, hierbei muss er auch die Aspekte der Bausicherheit im Blick behalten. Er unterstützt im Grunde den Bauleiter bei dessen Aufgaben. Ansprechpartner für die Bauaufsichtsbehörde bleibt der Bauleiter.