GU/TU

Egal ob als privater Bauherr oder als gewerblicher Immobilienentwickler, in beiden Fällen kann es Sinn machen, ein Bauwerk in einem Generalunternehmer-Verhältnis zu einem Festpreis errichten zu lassen.  
Vor dem Hintergrund unserer Erfahrung in der Kalkulation und Kostenermittlung von Bauprojekten, der Ausschreibung, Ausführung und effizienten Koordination von Bauarbeiten, bieten wir auch an, sämtliche Bauleistungen zur schlüsselfertigen Errichtung eines Gebäudes als Generalunternehmer (GU) für Sie umzusetzen. Das Bauwerk wird somit zum marktgerechten Festpreis von uns auf Ihrem Grundstück erstellt und Sie überlassen uns das Kosten- und Terminrisiko.

GU/TU

SANDBOX PROJECTS

Im Gegensatz zu einer treuhänderischen Baubetreuung, die ein Bauherrenvertreter, externer Baumanager oder Architekt bietet, entsteht durch eine solche Vertragsart eine verbindliche Kostensicherheit (im Rahmen des geschlossenen Vertrags und der gewählten Planung und Bauschreibung). Selbstverständlich können auch Termine und Meilensteine verbindlich vereinbart und durch positive oder negative Anreize (wie Prämien, Konventionalstrafen, Pönalen etc.) abgesichert werden. Die ist mit einem Architekten auf treuhänderischer Basis nicht, oder nur bedingt, umsetzbar, da es sich in puncto Bauausführung streng genommen um eine reine Assistenz handelt. Der Architekt steht Ihnen zwar als fachkundige Aufsicht (Bauleiter) und als Koordinator bei der Ausführung zur Verfügung, die Verantwortung für Kosten und Termine fällt jedoch grundsätzlich Ihnen als Bauherr zu. Haften muss ein Architekt nur für seine fachgerechte Planung und entsprechende Kontrolle der Bauarbeiten, selten für das ökonomische Resultat des Bauprojekts. 

Mit einem GU geben Sie diese ökonomische Verantwortung und das Kostenrisiko bezüglich der effizienten, zügigen und wirtschaftlichen Ausführung an diesen ab. Natürlich enthebt Sie diese Konstellation nicht von der Verantwortung, dass die benötigten Pläne ablaufgerecht und korrekt zur Verfügung stehen müssen. 

Um dabei klare Verhältnisse zu schaffen und für alle Beteiligte nachvollziehbare Spielregeln aufzustellen, werden die benötigten Pläne und Dokumente in einem Dokumentenreglement definiert und in einem Planlieferprogramm realistisch eingeteilt und laufend nachverfolgt. Dieses muss natürlich auf das gewünschte Terminprogramm der Ausführung abgestimmt sein und bildet die Grundlage für das Zusammenspiel aller am Bau beteiligten Parteien insbesondere der Planer.     

Um auch diese Verantwortung zu reduzieren oder ganz loszuwerden, kommen wir zum nächsten Punkt:  

Auf Wunsch bieten wir auch unsere TU-Dienstleistungen als Totalunternehmer an. Dies umfasst neben der Ausführung auch alle notwendigen Planungsleistungen, die für eine erfolgreiche und funktionsgerechte Projektabwicklung erforderlich sind. Ein Totalunternehmer (oder Generalübernehmer GÜ) nimmt Ihnen alles ab, nur eines nicht: Ihre Wünsche, Anforderungen und Vorstellungen – Ihre Vision.  

Für welche Form der Zusammenarbeit Sie sich auch entscheiden, Ihr Vorteil sind unsere intensiven Geschäftsbeziehungen mit erfahrenen Partnern, die unsere Geschäftsphilosophie mittragen. Kunden schätzen unsere schnelle, umsichtige und budgetbewusste Leistung und den persönlichen Umgang, mit der Handschrift einer inhabergeführten Firma.

Begriffsglossar

GENERALUNTERNEHMER (GU)

Der GU hat keine oder nur partielle Planungsverantwortung. Er übernimmt das komplette Kosten- und Terminrisiko, verteilt die notwendigen Arbeiten auf die Firmen am freien Markt und lebt von der Marge, die er durch das Drücken der Preise und gutes Vertragsmanagement erzielt. Wenn die Pläne Fehler enthalten oder während der Bauzeit geändert werden, entsteht ein Nachtragsrisiko, da die Planung vom Bauherrn gesteuert wird. Im Gegensatz zur landläufigen Meinung, dass Bauen mit einem GU teurer wird, kann man davon ausgehen, dass sich ein GU schon alleine durch seine Anwesenheit und sein wirtschaftliches Interesse auszahlt, da er die Planer und ausführenden Firmen zur höchstmöglichen Effizienz anspornt und den Bauablauf häufig deutlich beschleunigt. Da es zahlreiche GUs auf dem Bau-Markt gibt, kommt auch hier unter dem herrschenden Wettbewerbsdruck in der Regel ein entsprechend gesunder Marktpreis zustande, den weder private noch institutionelle Bauherren zu scheuen brauchen.   

Das Ausführungs-, Termin- und Kostenrisiko übernimmt der Generalunternehmer in der Regel zu einem Fixpreis. Es kann auch zu variablen Vergütungsregelungen kommen, die mit einem Kostendach kombiniert werden, um den Bauherrn in einem gewissen Rahmen an den Chancen und Einsparungsmöglichkeiten partizipieren zu lassen. 

Der Bauherr muss gegenüber dem GU die Architekten- und Ausführungsplanung termingerecht zur Verfügung stellen. Ingenieur- und Fachpläne können je nach Bedarf abweichend geregelt sein. Spezifische Werkstattpläne oder Fertigungspläne liegen bei den Subunternehmern und Fachfirmen. Die Basis und der Motor für den kohärenten, termingerechten Baufortschritt sind jedoch in der Regel die Werkpläne des bauherrenseitigen Architekten. Die Bauleitung und Kontrolle der Ausführung erfolgt über den GU, wobei auch der Bauherr selbst noch eine eigene Bauleitung oder Bauoberleitung bestellen kann, um den GU zu kontrollieren. 

Die Flut an Einzelangeboten, Rechnungen und Subunternehmer-Werkverträgen muss der Bauherr hierbei nicht mehr im Auge behalten, da für ihn nur noch die GU-Rechnungen nach Baufortschritt und Zahlungsplan kostenrelevant sind.

TU-Modell

DER BAUHERR GIBT DIE PLANUNGSVERANTWORTUNG

Der Bauherr gibt die Planungsverantwortung sowie Termin- und Finanzrisiken an den Totalunternehmer ab (in Deutschland meist Generalübernehmer GÜ genannt), seine Aufgabe und Verantwortung ist lediglich auf das Definieren seiner Wünsche und die Freigabe und das Bestätigen der Planungsunterlagen beschränkt, die er dann laufend vor Ausführung erhält. Er muss für jedes Dokument bestätigen, dass das Ausgeführte mit seinen Wünschen und dem definierten Ziel übereinstimmt. Er ist also noch im Ablauf eingebunden, hat aber kaum noch Verantwortung. Oft hat er einen Konzeptarchitekten, der die TU-Ausführungspläne darauf prüft, ob diese der Vereinbarung entsprechen. Abschlagszahlungen muss er pünktlich freigeben, wenn der TU auf dem richtigen Kurs ist. 

Der TU schuldet ein mangelfreies Gebäude, das die Normen und Gesetze erfüllt und die Vorgaben des Bauherrn einhält.

Diese Art der Zusammenarbeit kommt häufig über eine funktionale Ausschreibung zustande, bei der ein Bauherr lediglich das Ziel der Planung beschreibt und kaum konkrete Planungsdokumente zur Verfügung stellt.

Bauträger

PLANUNGSVERANTWORTUNG, KOSTENVERANTWORTUNG, ALLES AUS EINER HAND.

Planungsverantwortung, Kostenverantwortung, alles aus einer Hand. Wenn Sie ein Haus von der Stange kaufen, das ein Immobilienentwickler / Bauträger geplant hat um die Wohneinheiten zu verwerten (nachträglich zu verkaufen), ist das mehr oder weniger ein TU-Vertrag, bei dem der Anbieter auf eigenes Risiko Land erworben und entwickelt hat (also entsprechend dem angenommenen Marktbedarf geplant, ohne die endgültigen Besitzer konkret zu konsultieren). Grundsätzlich gilt: Gehört das Grundstück dem TU / Bauträger liegt das Baugrundrisiko bei diesem, denn «Baugrundrisiko ist Bauherrenrisiko». Kommt alles fertig entwickelt inkl. Grundstück, bleibt das Baugrundrisiko beim Verkäufer. 

Vorteil: Sie reduzieren Kostenrisiken auf das Minimum und zahlen nur Ihre Sonderwünsche als Mehrpreis. 

Nachteil: Auf viele architektonische Details haben Sie keinen direkten Einfluss.

Werkvertrag

DIE LEISTUNGEN WARDEN IN VERTRÄGEN

Die Leistungen werden in Verträgen einzeln vergeben und verhandelt. Dazu muss die Planung ausgereift sein und der Architekt übernimmt als «Bautreuhänder» des Bauherrn meist auch die Bauleitung. Er vergibt die Aufträge in Absprache und im Auftrag des Bauherrn auf Basis der vereinbarten Plangrundlage. Die Bestellungen kommen grundsätzlich nur durch die Unterschrift des Bauherrn zustande. 

Werkverträge sind häufig NPK-basiert (Normpositionen-Katalog) und müssen im Leistungsverzeichnis genaue Mengenangaben für die jeweils ausgeschriebenen Positionen enthalten, die bei einer Abrechnung mittels Ausmass oder Aufmass (bundesdeutsche Bezeichnung) natürlich wiederum genau nachgeprüft werden müssen, und zwar sowohl rechnerisch als auch qualitativ auf der Baustelle durch Kontrolle der Arbeitsqualität und Vollständigkeit. 

Die Kostenentwicklung bei dieser treuhänderischen Vertragsart hängt zu einem gewissen Teil von der Qualität des Architekten als Planer, «Kostenmanager» und Bauleiter ab. Der Architekt kann jedoch nur begrenzt für unerwartete Mehrkosten haftbar gemacht werden, wenn überhaupt.

Architektenmodell

DER ARCHITEKT ENTWICKELT MIT DEM BAUHERRN EINE PLANUNG.

Der Architekt entwickelt mit dem Bauherrn eine Planung. Die Planung stellt die Konsensgrundlage für weitere Entscheidungen, und darauf basierend übernimmt der Architekt ggfs. auch Bauleitungsfunktionen (HOAI Phase 8, SIA 102 Phase 5.2 Realisierung). Er kann technische Entscheidungen selbst treffen, da die umfassende Planung bereits seinen Handlungsspielraum definiert. Der Bauherr hat ihm somit einen Entscheidungsspielraum «zur treuen Hand» überlassen. Der Architekt kann somit «treuhänderisch» Arbeitsrapporte unterschreiben, Rechnungen freigeben und kleinere Bestellungen selber veranlassen, aber grundsätzlich ist er ein Assistent und macht dies alles «in Vertretung des Bauherrn». Für jede Kostenentscheidung muss der Bauherr informiert sein und zustimmen. Der Architekt prüft technisch und legt es dem Bauherrn zur Bestätigung vor. Verträge werden zwischen Bauherrn und ausführenden Firmen geschlossen. Rechnungen gehen an die Bauherrenadresse “über” das Architekturbüro als postalische Anlaufstation. Der Architekt ist für die korrekte Umsetzung der Planung (die mit Normen, Gesetzen und den Regeln der Baukunst übereinstimmt) voll verantwortlich, aber nicht konkret für die finanziellen Entscheidungen und Folgen. Der Bauherr hat bei dieser Vertragsvariante eine gute Grundlage und gibt technische Verantwortung ab, die finanzielle behält er.